+7(921)231-97-78 Бесплатные консультации

Вы здесь

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Если государство дает значительную сумму гражданину на определенные цели (улучшение жилищных условий или обучение детей), естественно, у гражданина возникает желание использовать деньги не по назначению. Появляются логичные вопросы «Можно ли продать квартиру, купленную на средства материнского капитала?»; «А как продать квартиру, купленную за материнский капитал, да ещё и с использованием ипотеки?» В нашей статье мы попробуем ответить на все эти вопросы, а так же расскажем, какие могут быть негативные последствия и подводные камни у подобных сделок и как их избежать .

Как продать жилье в залоге

ипотека

Для начала следует разобраться с тем, как можно приобрести жилое помещение с привлечением материнского капитала. Законодательством Российской Федерации предусмотрено несколько способов приобретения жилого помещения на средства материнского капитала:

  1. Простая покупка по договору купли-продажи, с последующим перечислением денежных средств материнского капитала Пенсионным фондом. Она возможна только после того, как ребенку, в связи с рождением которого был получен материнский капитал, исполнилось три года. О том, как продать такое жилье мы расскажем в отдельной статье.
  2. Приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве. Продажу такого жилья мы также рассмотрим в отдельной статье.
  3. Покупка жилого помещения в ипотеку. Существует два варианта либо использование материнского капитала как первоначального взноса, либо на погашение процентов по ипотечному кредиту или уменьшения тела основного долга. Приобрести таким способом жилье можно и до достижения трехлетнего возраста ребенка, в связи с появлением которого был получен государственный сертификат на материнский капитал. И именно о том, как продавать квартиру, купленную в ипотеку, мы и расскажем в нашей статье.

Чтобы понять, как продать такое жилье, необходимо разобраться с тем, какими специфическими особенностями оно обладает:

  1. Жилье находится в собственности всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей;
  2. Отсюда вытекает вторая особенность, сделки с недвижимостью, собственниками которой являются несовершеннолетние - должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства.

Любой ипотечный договор предполагает наличие залогового имущества, наиболее часто, в качестве залога используется приобретаемое жилое помещение. И далеко не каждый банк, готов взять в залог квартиру, одним, из собственников которой будет несовершеннолетний ребенок. Потому что тогда, банк просто не сможет без согласия органов опеки распорядиться этим жильем.

Сама процедура продажи жилья не отличается большой сложностью. Во всех ипотечных договорах имеется пункт о том, что собственник не может распорядиться имуществом (подарить или продать третьему лицу) без согласия банка.

Выделяют несколько способов продажи жилья, находящегося в ипотеке:

  1. Досрочное погашение ипотеки. В данном случае заемщик находит покупателя, который согласен приобрести квартиру, находящуюся в залоге, после чего получает от него сумму необходимую для погашения ипотечного кредита. Покупатель вносит задаток, который покрывает задолженность по ипотеке. После того как ипотека закрыта и обременение с недвижимости снято, продавец и покупатель переоформляют договор купли-продажи.
  2. Перекредитование. В этом случае все несколько сложнее, покупателю необходимо предоставить пакет документов, аналогичный тому, что собирал продавец при получении ипотечного кредита. Если перекредитование одобрено, производится перерегистрация обременения. Этим занимается сам банк.

Вложенный в покупку материнский капитал накладывает ряд дополнительных обязательств. Вся сделка проводится с согласия органов опеки и попечительства. Необходимо дополнительно согласовывать процедуру с опекой, кроме того, в большинстве случаев нужно будет приобретать новое жилье, одновременно с продажей имеющегося. При этом в новом жилье важно не забыть выделить доли детям.

Особенности проведения сделок

Многие родители спрашивают, а что будет, если не выделить доли детям, или продать квартиру без согласия опеки. Здесь все очень просто. Если не выделить доли детям, то тогда сделка будет признана недействительной, и в судебном порядке деньги вернутся покупателю, а продавцу вернется его имущество. Вся сумма материнского капитала будет взыскана в пользу Пенсионного Фонда, получить его снова не получится. В случае если продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала, последствия будут аналогичными.

Здесь все зависит от того, выделены доли детям или нет. Если доли выделены – нужно помимо основной процедуры отчуждения имущества, получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Начинать продажу жилья, обремененного ипотекой, следует с получения разрешения от банка и уведомления Пенсионного Фонда Российской Федерации, о том, что вы собираетесь продавать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала.

После того как все уведомлены, а согласие от банка получено, необходимо найти покупателя на свое жилье и одновременно с этим, приобрести другое жилье, и взять взяв новое нотариальное обязательство, выделить доли детям во вновь приобретаемом жилье.

Особенностью таких сделок является тот факт, что ни один из органов напрямую не наделен обязанностью проверять – выделены ли доли детям в покупаемом жилье или нет. И соответственно все действия родителей по данным обязательствам лежат на их совести. Но в некоторых регионах, прокуратура, при содействии Росреестра и следственных органов проводит проверки. Результатом такой проверки может стать как уголовное преследование по статье «Мошенничество», так и просто взыскание с семьи суммы материнского капитала, без возможности получить его вновь.

Как мы видим, продать квартиру, даже обремененную ипотекой несложно. Нужно всего лишь позаботиться о том, чтобы все государственные органы знали о факте проведения сделки и не имели возражений. В компании «Ордин и К» есть профессиональные специалисты, которые помогут Вам правильно оформить все документы и провести сделку максимально быстро!

Все ещё остались вопросы?
Позвоните по номеру +7(921)231-97-78 и наш менеджер БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы